Por José Luis Suárez y Jorge Soley, Profesores del IESE En el año 2007, con los primeros indicios de la crisis inmobiliaria y financiera, todos empezamos a plantearnos qué había pasado y qué podíamos hacer al respecto. Para encontrar respuestas a estas preguntas, muchos buscamos referencias en situaciones anteriores similares, como la crisis del 91-92, pero al hacerlo descubrimos que la literatura y estudios al respecto eran llamativamente escasos.  Fue entonces cuando decidimos iniciar esta nueva investigación que aborda, probablemente, la cuestión más importante de esta crisis: la relación entre el sector inmobiliario y el sector financiero (entidades de crédito, bancos y cajas de ahorro).

Con esta nueva investigación, que se materializará en un libro, queremos definir todos los aspectos de la relación entre las entidades de crédito y el sector inmobiliario al hilo del ciclo económico de los últimos años.

Reflexiones de un ciclo

El trabajo constará de dos grandes partes. La primera referida,  básicamente, al ciclo expansivo situado entre 1997 y 2007. En ella analizaremos qué ha pasado en el sector inmobiliario, cómo han respondido las entidades financieras o cuál ha sido la actitud de estas, tanto en lo referente a préstamos como a otras actividades relacionadas con el sector.

Para ello repasaremos cuánto han crecido los préstamos hipotecarios y cuáles han sido sus tipos, pero también valoraremos aspectos como que los grandes fondos de inversión inmobiliaria fueron promovidos o pertenecían a entidades financieras; o que muchas de las entidades de tasación inmobiliaria, reguladas por el Banco de España, dependían en gran medida de los bancos. Otra cuestión a abordar será la propia inversión de entidades financieras, no en préstamos en el sector, sino en fondos propios y promociones. Este tipo de inversiones se ha llevado a cabo de manera muy diversa, participando en empresas ya existentes o comenzando nuevos proyectos con socios o sin ellos, por ejemplo.

La segunda parte del libro ahondará en el cambio de ciclo  a partir de 2007. Temas como el aumento de la morosidad, la compra de activos por parte de los bancos a sus clientes con el objetivo de evitar la mora, los impagos que se produjeron, los inmuebles adjudicados a la banca y toda la situación en la que nos encontramos actualmente, se analizarán profundamente poniendo sobre la mesa algunas de las claves de esta crisis.

En busca de nuevos modelos

Para realizar este análisis utilizamos una metodología diversa.  Por un lado, estamos entrevistando a fondo a protagonistas del sector, analizando mucha bibliografía, series históricas de datos  publicadas y revisando nuestras propias investigaciones previas.  Pero, sobre todo, estamos realizando  un exhaustivo trabajo de reflexión sobre las evidencias encontradas para generar nuevos modelos que expliquen la relación (o diversas relaciones) entre las entidades bancarias y el sector inmobiliario.

Esperamos que de la investigación de respuestas a cuestiones como, por ejemplo, cuál debería ser el contexto de una relación más estable y menos vulnerable entre entidades de crédito y el sector inmobiliario ante los ciclos, o cómo podemos asegurar el buen fin de los préstamos que las entidades financieras conceden al sector promotor.

Aunque el sector inmobiliario cuenta con dos grandes  segmentos - el de promoción (construcción y venta de nuevos inmuebles) y el de la inversión (algo que en España llamamos la actividad patrimonialista de invertir en inmuebles en renta), en nuestro estudio nos hemos centrado en la promoción inmobiliaria y, más concretamente, la promoción residencial,  que es la que ha marcado el ciclo que hemos vivido.  Así, uno de los modelos que intentamos hallar es una guía para garantizar una concesión de créditos más controlada y menos vulnerable a los ciclos.

También queremos establecer pautas para la gestión de préstamos al sector inmobiliario en dificultades: ¿qué puede hacer una entidad financiera desde que empieza a detectar que un cliente suyo de activo, un promotor inmobiliario, al que ha dado un préstamo empieza a tener problemas?

En conclusión, con este libro esperamos responder a numerosos interrogantes a los que se enfrentan el sector financiero e inmobiliario, pero sobre todo intentaremos que aquellos que tengan que enfrentarse a los problemas en el próximo ciclo dispongan de un buen material que les cuente qué paso y qué soluciones surgieron en la crisis anterior.