Por Carles Vergara, Profesor del IESE Pese a la crisis que atraviesa, el sector inmobiliario supone una parte muy importante de la economía actual. Sin embargo, apenas existen investigaciones científicas sobre las decisiones económicas relacionadas con los activos inmobiliarios. La “atípica” naturaleza de estos activos exige analizar cómo tomamos decisiones respecto a la inversión y el consumo de los mismos. Las  investigaciones que está llevando a cabo el profesor Carles Vergara abordan, precisamente, dos de estas cuestiones: la predictibilidad del precio de la vivienda y su impacto en los costes de transacción; y los programas de capital compartido en el sector inmobiliario.

Optimal Portfolio Choice with Predictability in House Prices and Transaction Costs

La compraventa de algunos activos, como los activos inmobiliarios, viene condicionada por los altos costes de transacción y por la previsibilidad en precios. Teniendo esto en cuenta, estamos desarrollando con Stefano Corradin (European Central Bank) y Jose Fillat (Federal Reserve) un modelo de selección óptima de cartera de bienes de consumo e inversión duraderos (inmobiliarios) que incorpora tanto costes de transacción (como el que debe ser satisfecho cuando la vivienda es vendida) y predicción en los precios.

El modelo muestra que el consumidor considera dos variables de estado para tomar sus decisiones: el ratio Wt/HtPt del total de riqueza (Wt) por valor de los activos inmobiliarios (Ht•Pt: Stock de viviendas por su precio); y la tasa de crecimiento esperado de los precios de la vivienda.

Para el consumidor, lo óptimo es no ajustar sus posesiones de stock inmobiliario de forma continua, sino esperar hasta que se produzca un cambio importante en su riqueza para realizar este ajuste. Es decir, el consumidor sólo incrementará o reducirá sus posesiones de activos inmobiliarios cuando el ratio Wt/HtPt alcance un límite óptimo superior o inferior. Cuando los precios inmobiliarios no son predecibles, estos límites son constantes. Sin embargo, la componente de predictabilidad en los precios inmobiliarios hace que estos límites varíen con el tiempo.

Los límites superior o inferior disminuirán o aumentarán respectivamente cuando se espere que los precios de la vivienda aumenten o caigan. En nuestra investigación estamos utilizando datos PSID para Estados Unidos para probar la existencia y las características principales de estos límites.

Por otro lado, las simulaciones numéricas que estamos realizando muestran que un pequeño coste de transacción y bajos niveles de predictabilidad de precios pueden generar burbujas inmobiliarias y decisiones de optimización de carteras que son consistentes con los datos.

Why Should I Sell a Fraction of my House? The Welfare Benefits of Equity Sharing Programs

¿Debe usted vender una porción de su casa? Una opción para hacerlo son los Equity Sharing Programs, programas que permiten al propietario vender una parte de los recursos propios (equity) de su vivienda a inversores, manteniendo la mayoría del capital sobre ella. Esto facilita la financiación a la hora de comprar un inmueble, o de forma equivalente, posibilita una reducción de la inversión en equity de su vivienda, pudiendo invertir dicha cuantía en otro producto.

La puesta en marcha de estos programas es sumamente beneficiosa también para los inversores del sector inmobiliario, ya que pueden diversificar más su cartera comprando, por ejemplo, el 10% de distintas viviendas en vez de comprar el 100% de una sola.

El autor profundiza en la comprensión del dilema en el que se encuentran muchas familias:

1) Si alquilan una casa, tienen el 0% del equity de la casa y pagan un alquiler al propietario. Por una parte, pueden diversificar su cartera de inversiones mejor porque no están "sobre-invertidas" en su propia casa; pero, por otra parte, el alquiler futuro que tendrán que pagar está sujeto a un riesgo muy elevado ("rent risk").

2) Si compran una casa tienen el 100% del capital de la casa y no pagan alquiler. Por una parte, su cartera tiene una exposición muy grande al precio de su vivienda (por ejemplo, la composición de su cartera puede ser 95% su casa y 5% acciones en bolsa... o incluso 180% en su casa y -80% en bonos, que sería equivalente a tener una hipoteca). Por otra parte, no tienen rent risk porque no pagan alquiler.

Los resultados de esta investigación revelan que existe un punto intermedio entre alquilar y comprar, que es óptimo. Si somos medio-inquilinos y medio-compradores, sólo "sufrimos" y "nos beneficiamos" de parte de los pros y contras del alquiler y de la compra. En última instancia, el autor demuestra que es socialmente óptimo que todos seamos propietarios parciales (partial owners) de nuestras viviendas.