¿Cómo impactará la reforma financiera en el sector inmobiliario?

14/06/2012

Una de las grandes incógnitas por despejar de la situación económica española es el futuro del mercado inmobiliario, un sector marcado por las consecuencias de la "burbuja" y la falta de financiación. "¿Qué va a pasar con los precios de las viviendas?" es la pregunta que todos, compradores, vendedores, promotores e incluso bancos, nos hacemos. El volumen de las ventas sigue disminuyendo y, si bien las viviendas siguen vendiéndose, por lo general son aquellas que los bancos tienen en propiedad y para cuya venta pueden ofrecer mejores condiciones de financiación con tal de eliminarlas de sus balances.

El presidente de Asprima, José Manuel Galindo, el director general de la inmobiliaria del Banco Popular Aliseda, Pedro Javier Rodera, y el presidente del Grupo Lar, Luis Pereda, mantuvieron en la sesión del Programa de continuidad moderada por el profesor del IESE José Luis Suárez y que tuvo lugar el miércoles, un animado debate sobre la situación en la que se encuentra el sector.

Para el representante del gremio de promotores, el mercado no verá la luz hasta que los mercados recuperen la confianza en España, algo que no se ha logrado a pesar de las provisiones que la reforma financiera ha obligado a hacer a los bancos. Los promotores centran su esperanza en que con la "línea de crédito" obtenida de Europa comience a fluir el crédito en el sector para que el mercado, aunque con los ajustes esperados, se reactive. La edad de emancipación española es cinco años mayor que la media europea y eso hace que el sector inmobiliario tenga vida por delante. El problema radica en que el bucle financiero inmobiliario no se romperá si el sector no se recompone. No se soluciona nada si el apalancamiento privado se alimenta con apalancamiento público, concluyó Galindo, es necesario un "cortafuegos" para salvaguardar el valor de los activos. Pero una clave para los mercados será la consideración de la deuda. ¿Quién va a prestar el dinero? ¿Una sociedad anónima o un organismo intergubernamental? ¿Será una ayuda senior o una ayuda subordinada? No tener claro este aspecto hace que los mercados no terminen de tranquilizarse.

El sector inmobiliario va a sufrir un proceso de concentración, señaló Pereda, porque no era normal, si se compara con otros países, el grado de atomización de los agentes inmobiliarios que han llegado a actuar en España. Por lo que respecta a los precios, el máximo dirigente del Grupo Lar predijo a medio plazo los ajustes lógicos para el mercado a nivel nacional, pero insistió en que algunas zonas concretas han logrado mantener los precios. Sobre este asunto, Galindo señaló que hay que diferenciar cada vez más el activo prime de un activo estándar, y puso de manifiesto su preocupación por conseguir que el sector pueda convertirse en una industria y no sea percibido como un negocio.

Pereda también recordó que hasta el momento solo se ha centrado la atención en el sector bancario, pero también sería necesario estudiar el resto de canales de financiación que existen. La capacidad de endeudarse de empresas cotizadas emitiendo bonos hace que no necesiten de la banca. El ponente expuso el caso de eBay, que logra una financiación más barata de la que consigue el estado francés.

Para Javier Rodera, el mercado en estos momentos "es un mercado intervenido". La reforma financiera ha sido un intento de hacer los activos más comercializables y que la gente tenga mayor acceso a la vivienda. Pero lo que se ha logrado es que haya sitios en los que el precio de la vivienda esté por debajo del coste de su producción. Otro de los motivos por lo que no hay mercado, según Rodera, es el hecho de que no haya libre competencia porque las promotoras no pueden competir con los bancos y unos bancos no pueden competir con otros. Frente al incremento del volumen de normas, el director general de Aliseda planteó que una de las posibles soluciones para tener casas más asequibles sería que el suelo urbanizable fuera más barato.