El sector inmobiliario busca nuevos mercados

Programa de Continuidad en el campus de Madrid

19/04/2013

José Luis Suárez

La crisis económica que sacude buena parte de Europa occidental y, en menor medida, a EEUU ha llevado a algunas empresas inmobiliarias de estos países en crisis a apostar por la internacionalización y por la búsqueda de nuevos mercados. En los años noventa, ya algunas compañías del sector adquirieron inmuebles en el exterior, pero fue en la siguiente década cuando se acentuó una tendencia que hoy ya es imparable, según recordó el profesor del IESE y moderador de la ponencia, José Luis Suárez. Sobre este tema versó la sesión incluida en el Programa de Continuidad "Internacionalización en el sector inmobiliario", que se celebró ayer en el campus del IESE en Madrid, organizada por la Agrupación de antiguos alumnos del IESE.

Pese a que la presencia de empresas inmobiliarias ha crecido en algunos países africanos, latinoamericanos o asiáticos, "las growing economies aún tienen poco peso en el mercado inmobiliario mundial", sostuvo el profesor del IESE Carles Vergara. No obstante, destacó el esfuerzo de algunos países, algunos de ellos emergentes, en modernizar el sector con estructuras similares a los REITs estadounidenses (equivalentes a las SOCIMI en España).

Este experto recordó que, según las previsiones del FMI, el eje que transcurre en diagonal entre América Latina, África y Asia será el que más crezca en los próximos años, en detrimento de las economías europeas y norteamericanas. "El objetivo de España debe ser liderar proyectos en este nuevo eje", apuntó. Para Vergara, España cuenta con dos ventajas competitivas respecto al resto de competidores. Por un lado, la cercanía cultural y de idioma con América Latina, y por otro, la proximidad geográfica con África. "España está en una situación que debe aprovechar", insistió.

Diversificar para sobrevivir

El presidente ejecutivo del Grupo Lar, Luis Pereda, explicó el proceso de internacionalización que ha acometido su empresa en los últimos años, en países de América (México, Brasil, Perú y Colombia), y de Centroeuropa (Alemania, Polonia, Hungría y Rumanía). "Salir fuera de España ha sido clave para la supervivencia de nuestro negocio. Esa diversificación del riesgo ha sido vital", admitió Pereda. En su opinión, es esencial ir a mercados "donde no exista una correlación perfecta al lugar donde uno opera". "El negocio inmobiliario tiene una alta exposición al riesgo", incidió.

El ponente expuso varias de las dificultades que se encontró a la hora de emprender negocios inmobiliarios fuera de España. Convencer al consejo de Administración del grupo no resultó tarea fácil. "Era difícil explicar que apostásemos por un país como México con riesgos operativos importantes, cuando los márgenes aparentes allí eran más bajos que aquí", recordó. Corría el año 2003 y la situación en España era envidiable. Además, la empresa tuvo que acometer una ampliación de capital para poder invertir.

Para Pereda, resulta básico tener un socio local en el país donde se invierte para evitar disgustos. "Es necesario conocer bien el país al que vas, sus particularidades, y tener cierta afinidad con su cultura. De ahí la importancia de contar con socios locales", dijo. Este experto se mostró partidario de entrar en mercados jóvenes, en los que exista una demanda fuerte de vivienda, de apostar por mercados grandes y de obviar las ciudades pequeñas que requieran menos de 10.000 viviendas al año.

África, territorio de oportunidades

Por su parte, Joan Gutés, socio fundador de BQuantium, habló de las oportunidades, retos y riesgos de hacer negocios inmobiliarios en África. "Es un continente con futuro y donde está todo por hacer, por lo que ofrece una gran oportunidad para el sector", afirmó. Según el FMI, seis de los diez países que más crecerán en los próximos años se sitúan en África. Kenia, Etiopía, Ghana, Nigeria o Nairobi ya están en el punto de mira de muchas empresas inmobiliarias de China, EEUU o Alemania.

Gutés sostuvo que existen "algunas razones para ser optimistas" con el continente africano. Entre ellas destacó la existencia de una nueva generación de líderes y el asentamiento de decenas de democracias, el crecimiento de la clase media, el aumento de la inversión pública y de infraestructuras, el acceso a hipotecas accesibles, el lanzamiento de REITs y el hallazgo de petróleo en lugares como Uganda o Kenia.

No obstante, este especialista admitió que aún hay una serie de riesgos a la hora de acometer inversiones en África que se deben identificar y analizar, para actuar así en consecuencia. "Se debe comprobar adecuadamente el tamaño de los mercados, estudiar alternativas en cada país, crear planes estratégicos para entrar en ellos, plantear estrategias de inversión según las previsiones macro e industriales, y comprender la relación entre las oportunidades y los riesgos", expuso.

Gutés concluyó su exposición enumerando varios de los retos pendientes en África como la existencia de corrupción e inseguridad jurídica, la reducida tasa de ahorro e inversión local, la falta de uniformidad del crecimiento, la desigualdad en la distribución de ingresos y la existencia de determinadas enfermedades.