El alquiler para jóvenes, un problema social

Acceso a la vivienda y sector terciario, a debaten en el 3er Encuentro del Sector Inmobiliario

27/01/2017 Madrid

3er Encuentro del Sector Inmobiliario | IESE Business School

Vivienda y sociedad: los nuevos cimientos del sector inmobiliario

La recuperación del sector inmobiliario -plenamente consolidada en 2016- se ha visto acompañada en esta ocasión por cambios en los hábitos de vida y trabajo de los ciudadanos, y por la aparición de nuevos actores en la economía que, con intereses y necesidades nuevos, están repercutiendo en la forma de diseñar los productos inmobiliarios, sus usos y su rentabilidad. En este contexto marcado por un aumento de la demanda y la oferta, la reducción de los precios y una mejora en la financiación, la industria -consciente de que la recuperación ha de ser sostenible- se encuentra inmersa en la redefinición de sus estrategias para no caer en los errores del pasado. De todo ello se habló en el 3er Encuentro del Sector Inmobiliario del IESE, celebrado en la sede del IESE de Madrid con el patrocinio de Aguirre Newman y Tinsa, y bajo la dirección académica del profesor del IESE José Luis Suárez. Para más información sobre los encuentros sectoriales del IESE: http://www.iese.edu/es/executive-education/encuentros-industriales
(De dcha. a izqda.) Carlos Abad, de Haya Real Estate; Juan Antonio Gómez-Pintado, de ASPRIMA; Concha Osácar, de Azora; Carmen Trilla, de Fundación Hábitat3; y el Prof. del IESE José Luis Suárez / Foto: Javier Arias

La recuperación del sector inmobiliario –plenamente consolidada en 2016– se ha visto acompañada en esta ocasión por cambios en los hábitos de vida y trabajo de los ciudadanos, y por la aparición de nuevos actores en la economía que, con intereses y necesidades nuevos, están repercutiendo en la forma de diseñar los productos inmobiliarios, sus usos y su rentabilidad.

En este contexto marcado por un aumento de la demanda y la oferta, la reducción de los precios y una mejora en la financiación, la industria –consciente de que la recuperación ha de ser sostenible– se encuentra inmersa en la redefinición de sus estrategias para no caer en los errores del pasado.

De todo ello se habló este jueves en el 3er Encuentro del Sector Inmobiliario, celebrado en la sede del IESE de Madrid con el patrocinio de Aguirre Newman y Tinsa, y bajo la dirección académica del profesor del IESE José Luis Suárez.

Un foro en el que la profesora de Filosofía moral y política de la Universidad de Navarra, Monserrat Herrero, quiso resaltar la necesidad de que los espacios y los hábitats tengan en cuenta las necesidades de libertad, conocimiento e identidad de los seres humanos. Herrero recordó que la vivienda es un espacio físico, pero también es un espacio cultural “y no se puede separar del hecho de vivir, no se puede separar de la vida misma (…). Habitar, en definitiva, es una forma de construir el mundo”.


No subestimemos los riesgos

Efectivamente, el sector está en la senda de la recuperación, pero debemos ser cautos a la hora de valorarla para no subestimar los riesgos, “incluidos los políticos”, señaló el Prof. Suárez.

Pero el sector está levantando la cabeza. Santiago Aguirre, presidente de Aguirre Newman, destacó las oportunidades de los agentes debido a las transformaciones que se están produciendo en el mercado, y la importancia que están teniendo “para la renovación de los stocks” las nuevas necesidades tecnológicas de las empresas y sus requerimientos de sostenibilidad.

Ignacio Martos, presidente ejecutivo de Tinsa, se congratuló porque la recuperación esté contribuyendo a reducir, por fin, el stock de viviendas, que ha bajado de las 600.000 en 2008 a las 340.000, actualmente. “Y seguirá reduciéndose en los próximos dos años”, apuntó.


“La gente joven ya no quiere comprar”

Uno de los problemas que ensombrecen la buena marcha de esta industria es la dificultad de acceso a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes. “Una sociedad más justa exige una solución”, reivindicó Martos.

Carlos Abad, consejero delegado de Haya Real Estate, expuso el problema del acceso a pisos de alquiler por parte de los millennials debido al desequilibrio que existe actualmente entre la demanda y la oferta de pisos de alquiler.

“En los próximos diez años deberíamos tener en el mercado entre un millón y un millón doscientas mil nuevas viviendas de alquiler" para poder atender la demanda real –especialmente entre los más jóvenes– debido al cambio de paradigma, explicó Concha Osácar, fundadora de Azora.

“La gente joven ya no quiere comprar una vivienda”, dijo, y reclamó un pacto de Estado “para dar solución a un problema que debería contar con el liderazgo de la Administración”. Según la directiva, “no está llegando financiación debido al marco regulatorio y no es lógico porque es una actividad a la que podríamos atraer capital que busca rentabilidades conservadoras”.


En busca de un plan de vivienda

Carmen Trilla, presidenta de la Fundación Hábitat 3, advirtió que “falta financiación específica para el alquiler, falta subvención pública y todo esto hay que activarlo desde un plan de vivienda".

Según datos que aportó la directiva, "el gasto público en vivienda social en España es el 0,23% del PIB, la media europea es del 0,6% y en Inglaterra sigue siendo del 1,6% a pesar de los recortes".

"Ni hay suficientes recursos públicos, ni hay parque público, ya que este solo representa el 2% del parque total de vivienda, mientras que en la Unión Europea la media es del 15%", indicó. El incremento para ponernos a la altura del resto de Europa costaría 1.500 millones.

Pero es que, además, las regulaciones de las comunidades autónomas desincentivan las promociones de viviendas públicas por parte de la iniciativa privada, según Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima. “Nosotros hemos hecho los deberes”, dijo, “pero con las condiciones administrativas, fiscales y económicas que imponen las administraciones es imposible que bajen los precios”.


Socimis, protagonistas del cambio

Entre los movimientos y transformaciones que se están produciendo en el sector terciario, destacan las socimis, sociedades de inversión inmobiliaria, que están canalizando la inversión internacional, y que se han convertido en protagonistas del cambio en la industria inmobiliaria.

El terciario es un mercado muy líquido, con una demanda muy activa y donde, “a pesar de la escasez de activos buenos –pues la oferta es relativamente pequeña–, siempre merece la pena buscar oportunidades para crear valor”, señaló Miguel Pereda, consejero de Lar España.

“Un exceso de liquidez no es bueno para ningún mercado”, afirmó Roberto Cibeira, consejero delegado de Pontegadea, la socimi de Amancio Ortega. “Y en este negocio esta situación ha sido brutal en los últimos años debido a los tipos de interés”. Sin embargo, ha favorecido que muchos agentes hayan despreciado el riesgo del sector inmobiliario, “aunque la situación comienza a revertir”, reconoció.

En 2016, el terciario ha cerrado el año con excelentes resultados económicos: “Una ocupación superior al 95% y el aliciente añadido de que las rentas han despegado”, confirmó Juan José Brugera, presidente de Colonial. De acuerdo con Manel Vericat, director para el sur de Europa de Logicor, en este sentido cabe subrayar los retornos en el área de la logística.

Finalmente, Cibeira se refirió al encarecimiento de las rentas de alquiler en algunas plazas, como la Quinta Avenida de Nueva York, donde se pueden llegar a pagar cinco millones de dólares por 100 metros cuadrados; o, sin llegar a esos extremos, el Paseo de Gracia en Barcelona. Y lanzó una pregunta retórica: “¿Son rentas sostenibles aunque se trate de inversiones que tienen un carácter publicitario?”