El impacto del cambio climático en el desarrollo urbano

Los desafíos urbanos más importantes van mucho más allá de la digitalización. De hecho, el cambio climático, el envejecimiento de la población, la inversión y las dinámicas de las grandes capitales son motores de cambio igual de poderosos.

Esta semana, el campus del IESE en Madrid ha reunido a expertos y académicos para analizar los desafíos del sector, en el marco del 6 Real Estate, un encuentro inmobiliario de referencia en España.

Entre otros ponentes, participaron los profesores del IESE José Luis Suárez, Carles Vergara, Javier Díaz-Giménez y Jorge Soley; Asun Zaragoza, Co-CEO y CFO de Orpea Ibérica; Miguel Perdiguer, CEO de Pensium; y Concha Osácar, socia fundadora de Azora.

El profesor Vergara quiso mostró hasta qué punto puede influir el cambio climático en el desarrollo urbano. A modo de ejemplo, explicó que con una elevación de las aguas del océano de dos metros, desaparecería completamente Miami Beach y que, si se elevasen tres metros, los terrenos donde se encuentran hoy los aeropuertos de San Francisco quedarían totalmente anegados.

Además, Vergara expuso las conclusiones de una reciente investigación sobre el impacto de los incendios en el sector inmobiliario. El fuego ha calcinado, en los últimos 25 años, buena parte de California, y su relación con el calentamiento global es muy estrecha.

Pero estas catástrofes no solo afectan destruyendo casas, sino también dejando una huella importante en la morosidad de las hipotecas. Los incendios pequeños tienden a aumentar los impagos, mientras que los grandes “a veces reducen la morosidad, porque los propietarios esperan cobrar los seguros y que se reconstruya mejor”. Los bancos, advirtió, “tienen que valorar el riesgo climático en el precio de las hipotecas”.

Una sociedad que cambia

Pero el cambio climático no es la única fuerza que transformará las ciudades para siempre. Zaragoza resaltó, en este sentido, “las necesidades de una población cada vez más envejecida, donde hay más personas dependientes, y que, por ejemplo en España, evita todo lo posible cambiar de barrio y de vivienda, y más al final de su vida”. Esas personas, advirtió, “no se quedan tranquilas con lo que les ofrecen las nuevas tecnologías, porque o no poseen las habilidades digitales necesarias o tienen miedo, y con razón, a verse totalmente desprotegidas si se cae Internet”.

Las cifras de esa porción de la población van a ser cada vez más demoledoras. Perdiguer señaló que “en España hay 100.000 personas que no pueden salir sin ayuda de sus casas” y el profesor Díaz-Giménez apuntó que “los nacidos en 1997 tienen ya una esperanza de vida media de 100 años”.

Díaz-Giménez también predijo, a largo plazo, una “caída de la vivienda por el desplome de la natalidad y porque no va a haber suficientes jóvenes que quieran o puedan comprar un piso. Habrá cada vez más desigualdad entre jóvenes y mayores, que dará motivos a los primeros para emigrar, y un entorno político que apostará mucho más por residencias que por guarderías”.

Por su parte, Osácar recordó que, a la postre, una cosa son las macrotendencias y otra las experiencias de mercados y colectivos concretos. Por ejemplo, “no se están comportando igual las pequeñas ciudades que las grandes capitales, que son las que generan más empleo y atraen más talento, cosa que se refleja claramente en los mercados inmobiliarios de las provincias de Madrid y Barcelona”. Por otro lado, añadió, “los jóvenes sí que van a poder disfrutar de suficiente vivienda en alquiler y propiedad a precios accesibles si los gobiernos destinan recursos públicos y agilizan la burocracia, y si continúan dejando que la inversión privada nacional e internacional haga su papel”.