La pandemia ha revolucionado el sector inmobiliario con nuevas oportunidades

¿Qué podemos hacer para tener vivienda asequible para todos? ¿Cómo están afectando los cambios sociales al sector inmobiliario? El profesor del IESE Carles Vergara, participó ayer en el 8º encuentro Real Estate del IESE en el que, tras una serie de conclusiones que recopilan los estudios académicos realizados al respecto, animó a los panelistas a reflexionar en torno a esas preguntas.

La octava edición del IESE Real Estate reunió ayer en el nuevo campus del IESE en Madrid a directivos, académicos y expertos que analizaron el papel de la sostenibilidad en el sector inmobiliario, abarcando ámbitos como la vivienda social, la logística urbana, los nuevos hábitos sociales, el cambio climático o la financiación. El encuentro, patrocinado por Savills Aguirre Newman y Tinsa, contó con la presencia de empresas de la talla de Vonovia, AEDAS Homes, Union Investment, Blackstone, Colonial, Credit Suisse, Banco Sabadell, Acciona o Unibail-Rodamco.

A través de un paralelismo con la investigación que se lleva a cabo para saber si una vacuna es efectiva y utilizando el mismo método de investigación, Vergara propone que para tener vivienda asequible para todos se pueden hacer tres cosas: reducir la demanda, aumentar la oferta o controlar el precio del alquiler.

Vergara explicó las consecuencias que derivaron del control del alquiler en la ciudad de San Francisco en 1994. La medida supuso una reducción de la movilidad de las personas en un 20%, una reducción del 15% en el parque de alquiler (los propietarios prefieren vender la vivienda), un incremento del 7% de nuevos alquileres y, por último, una pérdida de riqueza para la ciudad cifrada en 5 billones de dólares.

Para el profesor del IESE, “las políticas basadas en aumentar la oferta son siempre mejores que las del control del alquiler”, como bien muestran las consecuencias en la ciudad de San Francisco. Y la reducción de la demanda es una medida muy complicada de llevar a cabo. Por eso Vergara animó a todos los participantes del encuentro “a estudiar los efectos de las políticas de vivienda con una metodología científica adecuada”.

Cambios sociales

Con respecto a cómo están afectando los cambios sociales actuales al sector inmobiliario, es decir, la manera de trabajar, de vivir o de desplazarnos, Vergara señaló varios aspectos a tener en cuenta: la revalorización de los activos del centro versus la periferia, los desajustes espaciales, y, por último, el teletrabajo, el gran factor que ha producido en los últimos tiempos un terremoto en las ciudades.

El efecto del teletrabajo en el sector inmobiliario lo podemos estudiar muy bien gracias al shock del Covid. Antes de la pandemia, los crecimientos de renta y precios eran más altos en el centro de las ciudades. Esto se ha invertido con la pandemia: existe un decrecimiento de renta y precios en el centro y un crecimiento en suburbios. Este efecto, ¿será transitorio o ha venido para quedarse? En opinión del profesor, aún no lo sabemos.

¿Cuál es el efecto del teletrabajo en las ciudades? Según algunos estudios académicos que modelizan el efecto del teletrabajo en el inmobiliario, los alquileres de oficinas en el centro descenderían un 15%, la demanda de viviendas en la periferia sufriría el efecto contrario, se incrementaría en un 20% y subiría también la desigualdad salarial entre los trabajadores cualificados, que pueden teletrabajar, y aquellos trabajadores no cualificados, que deben acudir a su centro de trabajo

Otro cambio que se ha producido, según Vergara, es que cada vez más desde el sector inmobiliario es necesario adentrarse en los cambios sociales y conocer: los distintos tipos de trabajos, dónde trabaja la gente, qué sectores trabajan más desde casa, etc. Todo esto lleva a oportunidades de negocio en el sector inmobiliario muy interesantes.

El profesor también hizo referencia a otro estudio sobre Estados Unidos y el mercado laboral: el 37% de los trabajos se pueden hacer ya desde casa y cobran mucho más que aquellos que no se pueden hacer desde casa (concretamente, el 46% de los salarios). Existe una gran variación entre ciudades y sectores, pues hay ciudades muy focalizadas en un sector que permite más o menos teletrabajo. Extrapolándolo a otros países, la conclusión es que las economías más pobres tienen menor porcentaje de trabajos que se puedan hacer desde casa.

En resumen, todos estos cambios sociales conllevan oportunidades que hay que analizar y estudiar. El profesor Vergara apuntó que, aunque durante su análisis ha visto muchos, destacaría los siguientes: relación más directa entre propietarios e inquilinos, el coworking en la periferia y clusters residenciales por hubs sectoriales.

Y concluyó: “Es fundamental escuchar al consumidor para conocer qué quiere como modelo de oficina y cómo deben ser esos edificios flexibles que están demandando”.  Según dice, “nos encontramos en un momento interesante como sociedad porque hay muchos cambios que no podemos predecir”.